ابتکاری وطنی به نام بورس املاک

این روزها که گرم‌ترین و نخستین‌ ماه فصل تابستان در حال طی‌شدن است؛ اخبار مسکن در سرتیتر اخبار خبرگزاری‌ها، روزنامه‌ها، سایت‌های خبری و شبکه‌های اجتماعی است. البته در زمینه‌های مختلف و با تنوعی بیش از دکورهای ساختمان‌های در سال ساخت و فروش در کشور!

در این میان و آخرین مورد فرهاد دژپسند وزیر امور اقتصادی و دارایی روز گذشته در مراسم امضای تفاهم نامه همکاری ایجاد پنجره واحد برای ورود شرکت‌های بخش خصوصی به بازار سرمایه از تشکیل بورس املاک و مستغلات در هفته آینده خبر داد.

به گزارش ایران مامن از روزنامه آفتاب یزد، وزیر اقتصاد درباره تشکیل بورس املاک و مستغلات با ابراز خوشبختی از موفقیت در برگزاری یک جلسه با همکاری سازمان بورس در این رابطه، با اشاره به اینکه ۱۲ حوزه درگیر بورس مستغلات هستند، افزود: بسیاری از سازمان‌ها، چون بنیاد مستضعفان. بنیاد شهید، ستاد فرمان امام، تامین اجتماعی و دانشگاه آزاد اعلام آمادگی کردند تا املاک خود را در این بورس قرار دهند.

و البته این را هم اضافه کرد که با تامین اجتماعی و شستا تفاهم شده است تا ۲۱ شرکت بورسی عرضه اولیه داشته باشند. اتفاقی که قرار است اگر به مانع عجیب و غریبی برنخورد، از هفته آینده عرضه‌های اولیه آن طی ۲ روز عرضه شود.

اما با توجه به اینکه تجربه عرضه املاک و مستغلات و در کل بورس مسکن تجربه‌ای است که در کشورهای صاحب نام در بورس‌های جهانی هم محک نخورده و اصولا غیرقابل اجرا دانسته شده است؛ چرا و چگونه ایران بانی آن شده؛ پرسشی است که پاسخ آن را هنوز هیچ مقام مسئولی به طور جزئی نداده است! با این وجود کارشناسان بورس و مسکن هم متحیر و حیران منتظر هستند که ببینند این بار دولت مستاصل از یکه تازی قیمت‌ها در مسکن، چه آشی برای مردم در رنج و فشار بسیار بالا پخته است و این اقدام چه تغییری را در بازار مسکن ایران رقم خواهد زد!؟

تجربه ناکام گذشته؛ چراغ راه طرح جدید هست!؟

اتصال بازار مسکن و مسیرهای نوین بازار سرمایه، براساس قانون ساماندهی و عرضه مسکن مربوط به سال ۸۷ مورد اجرا و پیگیری قرار گرفته بود. موضوعی از قانون که تا سال ۹۳ و ۹۴، به صورت دست نخورده در دولت بایگانی شده بود. تا اینکه در سال ۹۳، نخستین ابزار نوین تامین مالی مسکن با عنوان «صندوق زمین و ساختمان» مورد استفاده قرار گرفت. هرچند استفاده از این ابزار به یک شکل خاص و محدود باقی ماند. این ابزار طی سال‌های گذشته، توسط یک شرکت دولتی (بدون برقراری ارتباط معنادار میان این مسیر و بساز و بفروش‌های بازار ساخت مسکن) مورد استفاده قرار گرفت. توجیه ورود محدود فعالان ساختمانی به این مسیر آن بود که در ابتدا شرکت‌‌های دولتی که در حوزه خانه‌سازی فعالیت دارند این ابزار را استفاده کنند تا به تدریج مزایای استفاده و ورود به این مسیر، به سایر بازیگران بازار ساخت وساز نیز معرفی و نمایان شود.

اما با وجود اینکه بیش از ۵ سال از راه‌اندازی مسیر تامین مالی مسکن از طریق صندوق زمین و ساختمان می‌گذرد، حتی یک سازنده غیردولتی از این ابزار استفاده نکرده است و حتی سایر ملاکان بزرگ دولتی و شبه‌دولتی، که دست پرقدرتی در بازار ساخت یا فروش ملک دارند، به این مسیر قدم نگذاشته‌اند! مطابق با بررسی‌ها، در این ۵ سال، فقط ۵ صندوق زمین و ساختمان، با مجموع تیراژ ۷۰۰ واحد مسکونی از طریق این مسیر بسیار بالقوه و کارآمد برای تامین مالی ساخت مسکن، شارژ مالی شده‌اند.

بررسی‌های آسیب‌شناسانه کارشناسان و تحلیلگران مسکن و ساختمان درباره استقبال صفر فعالان ساختمانی از نخستین مسیر بورسی تامین مالی ساخت مسکن (صندوق زمین و ساختمان) نشان می‌دهد: سازنده‌ها که بخش قابل‌توجهی از آن به شکل حقیقی (بدون ثبت شرکت و به شکل سنتی بسازوبفروش) هستند به ۴ دلیل کلیدی و مهم حاضر به ورود به این مسیر بسیار کارآمد نیستند. دلیل نخست، همان دلیلی است که باعث شده سازنده‌ها در همه سال‌های اخیر، نه تمایلی به دریافت وام ساخت و نه پیش‌فروش مسکن داشته باشند. از آنجاکه سازنده‌ها، حاضر به تقسیم حاشیه سود خود در پروژه‌های ساختمانی نیستند بنابراین تمایلی به ورود به مسیرهای شفاف بورسی برای تامین مالی ندارند. دلیل دوم، مشکلات مربوط به سند ملک و مشارکت اولیه سازنده با مالکان ساختمان‌های کلنگی است که باعث می‌شود نتوانند به راحتی از مسیر بازار سرمایه تامین مالی شوند. سومین دلیل، ناسازگاری فعالیت سازنده‌های مسکن با ضوابط و مقررات شفاف و در عین حال متعدد بازار سرمایه برای استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی مسکن است. و چهارمین دلیل هم برای استقبال نشدن از مسیر نخست تامین نوین مالی بازار ساخت مسکن، پیش‌بینی حساب ویژه روی افزایش ارزش ملک در پایان مراحل ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی است. از این رو سازندگان تمایلی به تقسیم حاشیه سود پروژه‌های ساختمانی در ابتدا و پیش از تکمیل پروژه ندارند.

ابهام در مورد ابعاد دقیق طرح جدید

مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن در خصوص طرح جدید اعلام شده می‌گوید: در حال حاضر به دلیل روشن نبودن ابعاد دقیق آنچه قرار است اجرا شود، هنوز نمی‌توان اظهار نظر قطعی مبنی بر موثر بودن یا نبودن آن در به تعادل رساندن بازار مسکن و ساختمان در کشوری با مختصات ایران داشت. وی اظهار امیدواری می‌کند پس از روشن شدن تمام جزییات طرح مدنظر متولیان امر بتوان با طرحی مواجه شد که گره‌گشا باشد. به ویژه اینکه باید توجه داشت که بورس بازار ثانویه است و فرایند خاص خود را در بازار سرمایه طی می‌کند.

خسروی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور وقتی از موضع وزیر شهرسازی در خصوص وعده راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات از هفته آینده خبردار می‌شود، غافلگیرانه می‌گوید: «در هیچ کشوری تا به حال چنین اقدامی مبنی بر ورود املاک به بورس نداشته‌ایم. املاک محصول چندین بخش بازار است و چنین اتفاقی امکان‌پذیر نیست. متاسفانه مسئولان ما بدون توجه به جوانب و پیامدهای همه جانبه یک طرح مواضع و تصمیم‌هایی اتخاذ می‌کنند که بیشتر به آشفته شدن وضعیت کنونی منجر می‌شود.»

وی با بیان اینکه در تعیین قیمت مسکن چند مولفه مانند زمین، کارگران ساختمانی،مصالح ساختمانی، خدمات و امکانات منطقه و… موثر است، می‌افزاید: «به نظر می‌رسد عرضه مسکن در بورس کمکی به تعادل بازار مسکن نخواهد کرد و به دلیل تنوع قیمت زمین و نوع مصالح ساختمانی به کار رفته، بورس معنا نمی‌دهد. ماهیت بورس مسکن برای نحوه تعیین قیمت در این موارد مشخص و روشن نیست.»

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور اظهار می‌دارد: تنها زمانی می‌توان به اقدام یک طرح موثر از قالب بورس خوشبین بود که متقاضیان دارای بینه مالی محدود از طریق بورس یک واحد

۵۰ متری را نام نویسی کنند و وجوه اولیه و مراحل اقساطی آن را از طریق سود و… مشخص کنند تا در قالب یک صندوق پس از دریافت واحد نام نویسی شده اقساط آن را نیز ادامه دهند.

خسروی در عین حال واجب می‌داند این پیام خود را نیز به گوش مسئولان دولت و مجلس و… برساند که اظهارنظرهای متناقض و من درآوردی جز آنکه موجب آشفته شدن اذهان مردم شود هیچ عایدی برای تثبیت موقعیت ندارد. کما اینکه به اعتقاد وی بهتر است یک سخنگوی مسئول و واحد هر گونه اطلاعیه یا موضع رسمی را اعلام کند و تنها مرجع مورد پذیرش نیز آن باشد.

شرکت‌های دولتی ۷۰۰ واحد مسکونی ساختند

قدیری کارشناس اقتصاد در این خصوص معتقد است طرحی که معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی به کمک بازار سرمایه و سازمان بورس قصد آغازش را دارند انتشار‌ اوراق سلف موازی استاندارد است.

وی در مورد تاثیر این اقدام در به تعادل رساندن یا نرساندن بازار مسکن می‌گوید: ۴ سال پیش نخستین مسیر اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه به عنوان صندوق زمین و ساختمان ایجاد شد که در قالب آن مسیر را این طور هدف‌گذاری کرده بودند که منابع نفتی و پولی مورد نیاز انبوه‌سازان، سازندگان، شرکت‌های ساختمانی و بساز و بفروش‌ها از طریق بازار سرمایه تامین شود.

این کارشناس اقتصاد می‌افزاید: تعریف صندوق زمین و ساختمان این بود که هر واحد صندوق یک میلیون تومان شود، حال باید پرسید پس از ۵ سال این مسیر اول به چه سرانجامی رسیده است که خواب جدید برای طرح جدید دیده شده است!؟

قدیری با بیان اینکه بطورکلی در این ۵ سال فقط شرکت‌های دولتی این پروژه را استارت زدند بخش خصوصی استقبال نکرد ادامه می‌دهد: این شرکت‌های دولتی در کل ۵ صندوق تاسیس کردند با ظرفیت ۷۰۰ واحد مسکونی، در حالی که در این ۵ سال سازنده‌ها دست‌کم یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور ساخته اند.

وی می‌افزاید: انتشار‌ اوراق سلف موازی استاندارد دومین مسیر اتصال سازنده‌های مسکن به منابع بازار سرمایه است که از پول سهامداران تسهیلات ساخت دریافت و ساختمان بسازند آیا سازنده‌ها از این مسیر استفاده می‌کنند؟ لذا به همان دلیل که از صندوق زمین و ساختمان استفاده نکردند، بعید است از این مسیر نیز استقبال کنند.