آوار قانون کرونایی بر سر مستاجران

بحران اجاره‌بهای مسکن و اجرای طرح دستوری دولت برای تعیین سقف اجاره در تهران و شهرستان‌ها در رسانه‌ها و میان کارشناسان این حوزه بازتابی قابل توجه داشته است.

به دنبال شیوع  بیماری کرونا، درآمد و هزینه‌های خانوار به خصوص در سال ۹۹ تغییر یافت که موجب شد، دولت از آن سال برای پیشگیری از تورم بخش مسکن به تعیین سقف اجاره‌بها بپردازد. طبق این تصمیم، سقف اجاره‌بهای مسکن در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلان شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و دیگر شهرها ۱۵ درصد تصویب شد.

به گفته بسیاری از کارشناسان، این اقدام بعضا تاثیراتی معکوس برجای گذاشته و در بلندمدت تاثیرات منفی چشمگیری بر اقتصاد به ویژه بخش مسکن خواهد داشت. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که موجران از این قوانین پیروی نمی‌کنند.

به گزارش ایران مامن، از جمله مشکلات ایجاد سقف دستوری اجاره بها طی سال‌های اخیر به گفته یکی از مشاوران املاک این بوده که رشد اجاره بها به میزان ۲۵ درصد در شهری مثل تهران تبدیل به عرف شده و کسانی که می‌خواستند واحد خود را کمتر از این میزان اجاره بدهند با قانون جدید سطح اجاره بها را بالا برده‌اند.

از سوی دیگر خلل موجود در این قانون باعث شده تا راه‌های گریز برای موجرانی که می‌خواهند مستاجرشان را جواب کنند، برقرار باشد. در مجموع، قانون فعلی مزایایش برای مستاجران دور از دسترش و معایبش بر سر آنان آوار شده است.

قانون کرونایی مسکن

روزنامه «دنیای اقتصاد» در گزارشی به منشا بحران اجاره‌نشینی پرداخته و می‌نویسد: اتخاذ سیاست‌‌‌‌های پولی و مالی اشتباه دولت‌‌‌‌ها که خود را نهایتا در تورم لجام‌گسیخته و کاهش قدرت خرید اکثریت مردم متجلی ساخته منشا اصلی این بحران است.

تعلل دولت‌‌‌‌ها طی ۵۰  سال اخیر در اتخاذ سیاست‌‌‌‌های درست اقتصادی، به‌خصوص در زمینه مسکن، باعث پیدایش حلبی‌آبادها، حاشیه‌نشینی بیشتر، توسعه بافت‌‌‌‌های فرسوده شهری و پدیده بدمسکنی برای تقریبا یک‌چهارم جمعیت کشور شد. رشد ۸۰۰ درصدی قیمت دلار بعد از سال ۱۳۹۷ و متعاقب آن، رشد لجام‌گسیخته نرخ مسکن در کشور، امکان خانه‌دار شدن قشر عظیمی از مردم، به‌خصوص جوانان را از بین برد و زمان لازم برای خانه‌دارشدن آنها را چندبرابر استانداردهای جهانی کرد. طبیعی است که این افزایش قیمت بلافاصله، خود را به اجاره‌بها منتقل کند.

اقدام اولیه دولت دوازدهم در محدود کردن رشد اجاره‌بها تا حداکثر ۲۵درصد در شرایط کرونایی پایان سال ۹۸ تا حدودی قابل پذیرش بود، ولی استمرار آن در سال‌های بعد، به‌خصوص درسال‌جاری که خوشبختانه بحران‌‌‌‌کرونا فرونشسته، به‌ هیچ‌وجه قابل قبول نیست و در بلندمدت به‌شدت به زیان اقتصاد و اجاره‌نشین‌ها خواهد بود.

از دید برخی ناظران بخش مسکن، استمرار سیاست‌های ضد حقوق مالکانه دولت شامل اخذ مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر افزایش قیمت مسکن می‌‌‌‌تواند سرمایه‌گذاری در مسکن را به‌شدت کاهش دهد و عرضه مسکن را چه در زمینه ملکی و چه در زمینه اجاری، با کمبود مواجه سازد.

مقایسه بین پروانه‌های صادره ساختمانی در تهران در سال۱۴۰۰ و سال ۱۳۸۰ که از ۲۵‌هزار به حدود ۷هزار کاهش یافته نشان‌دهنده کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به ساخت‌ساز در کلان‌شهرهاست.

 پرداخت‌های نامتعارف با دلار و بیت‌کوین

در آشفته بازار اجاره، بحث دریافت اجاره‌بها با دلار از سال گذشته مطرح شده بود و حتی برخی مالکان اجاره را بر مبنای سکه و نیم‌سکه دریافت می‌کنند. به نوشته روزنامه «جام جم»، این تصمیم اثرات کاهش ارزش پول ملی را برای مالکان ازبین‌می‌برد اما سنگینی آن بر جیب مستاجران تحمیل خواهد شد. البته در ماه‌های اخیر دریافت اجاره از طریق ارزهای دیجیتال نیز رواج یافته و بیت‌کوین به‌عنوان یکی از ارزهای رایج میان مالکان و مستاجران رد و بدل می‌شود.

فرار از شهرها بر اثر اوضاع اجاره بها

مهاجرت معکوس یا مهاجرت از شهر به روستا یا شهر به حومه یکی از پدیده‌هایی است که اخیرا به دلیل افزایش نرخ اجاره و کاهش توان مالی مستاجران افزایش یافته است. روزنامه «شرق» در گزارشی به این موضوع چنین می‌پردازد: بر اساس سرشماری نفوس و مسکن ۱۳۹۰ تعداد مهاجرین معکوس (شهر به روستا) بدون توجه به دلایل آنها بیش از مهاجرت روستا به شهر بوده است.

تعداد افرادی که از شهر به روستا مهاجرت کرده‌اند بیش از ۷۵۵ هزار نفر و تعداد افرادی که از روستا به شهرها مهاجرت داشته‌اند کمی بیشتر از ۶۵۵ هزار نفر بوده است.

نکته قابل‌توجه در مورد آمار مهاجرت معکوس در این سال‌ها این است که استان تهران و شهرهای مختلف آن در همه این سال‌ها در صدر جدول مهاجر‌پذیری و مهاجرفرستی بوده‌اند. در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵ تهرانی‌ها مهاجرت درون‌استانی و درون‌کشوری هم داشته‌اند. نزدیک به ۶۲۲ هزار نفر از کل استان تهران به شهرهای دیگر ایران مهاجرت کرده‌اند.

در مورد دلایل این مهاجرت‌های متفاوت نظرات و زمینه‌های مختلفی مطرح می‌شود. در یک دهه گذشته و به‌خصوص در چند سال اخیر به نظر می‌رسد بعد از معیشت و فشار اقتصادی و عقب‌راندن اجباری از شهرها، مواردی مثل شهرگریزی به دنبال آرامش و سکون، تهدیدهای روحی و جسمی همچون آلودگی هوا، کرونا و فرصت داشتن شغل‌های دورکار در صدر دلایل مهاجرت‌های معکوس در سال‌های اخیر هستند.

آیا راهی برای خروج از چاله مسکن وجود دارد؟

مجلس در جلسه قبلی خود  دو فوریت طرح سامان‌دهی  اجاره‌بها تصویب کرد که انتظار می‌رود در جلسه آینده  جزئیات آن نهایی و تصویب شود. دولت نیز ضمن اعلام سقف افزایش اجاره‌بها برای امسال دستوراتی به سازمان و تعزیرات و وزارت راه و شهر سازی برای اتخاذ تدابیری در این زمینه داده‌است.

به گزارش روزنامه «خراسان»، با توجه به عوامل متعدد موثر بر بازار اجاره‌بها از قبیل میزان عرضه مسکن، میزان مسکن مورد نیاز قشرهای ضعیف، میزان تورم، وضعیت ابزارهای کنترل سوداگری و …، طیفی از سیاست‌ها می‌تواند به سامان دهی بازار اجاره منتهی شود. در این زمینه مصوبه دولت و مجلس، قطعا در بخشی از بازار موثر خواهد بود اما ناکافی است.

در نهایت به نظر می‌رسد راهکارهایی از جمله مالیات بر مجموع درآمد افراد، به همراه بهبود وضعیت ساخت مسکن، بالارفتن اثربخشی مالیات بر خانه‌های خالی و به خصوص توسعه ابزارهای مالیاتی که موجب شفافیت درآمدی خانوارها و فعالان اقتصادی می‌شود، برای سامان دهی مطلوب بازار اجاره بها مورد نیاز است.