چرا کم‌ خانمان شدیم؟

ایران در مقطع کنونی را می‌توان کشور ناترازی‌ها دانست؛ از ناترازی گازی و برقی و بنزینی و آبی تا انواع ناترازی‌های بانکی و بودجه‌ای و … در این باره «مسعود نیلی» اقتصاددان معتقد است مهم‌ترن چالش‌های نظام حکمرانی ایران در یک مثلث سه ضلعی خلاصه می‌شود. از نگاه او مجموعه ناترازی‌های مالی و محیط زیستی کشور، شکاف‌های عمیق اجتماعی و فرهنگی و وضعیت روابط خارجی کشور سه مساله خطیر نظام حکمرانی کشور هستند که نیازمند اصلاحات راهبردی، رویکردی یا سیاسی هستند.

در میان این ناترازی‌ها مساله مسکن برای بسیاری اهمیت حیاتی دارد و زندگیشان را بالا و پایین می‌کند. تشدید ناترازی مسکن طی سال‌های اخیر باعث شده بر شمار مستاجران و متقاضیان مسکن افزوده شود. گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس آمار قابل تاملی از مقایسه مالکیت واحدهای مسکونی و اجاره‌نشینی در سال های ۹۵ تا ۱۴۰۱ دارد. بر این اساس در سال ۱۴۰۱، ۴۷۰ هزار خانوار نسبت به سال ۹۵ به جمع مستاجران افزوده شده که ۹۲ درصد آن ها در ۶ دهک پایین بوده‌اند. در مقابل، در همین مدت ۲ میلیون و ۴۷۶ هزار واحد مسکونی جدید به مالکیت خانوارها درآمده است که سهم افزایش مالکیت ۲ دهک بالا با مجموع افزایش مالکیت ۵ دهک پایین برابری می کند.

به تازگی «عباس صوفی» عضو کمیسیون عمران مجلس اعلام داشته مطابق آماری که کارشناسان وزارت راه و شهرسازی ارائه کردند ما حدود ۷ میلیون واحد ناترازی در حوزه مسکن داریم که ۲ میلیون آن در حال ساخت است.

در راستای برآوردی دیگر از میزان ناترازی باید گفت در مطالعات طرح جامع مسکن گفته شده که سالانه باید بیش از ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود اما طی سال‌های اخیر متوسط صدور پروانه ساختمانی حدود ۴۰۰ هزار واحد بوده و سال گذشته هم میزان صدور پروانه در تهران به کمترین میزان یعنی ۴۵ هزار واحد رسید

و اما دلیل اصلی این ناترازی چیست؟ هر چند دولت‌ها و مجالس مختلف طرح‌ها، لوایح و پیشنهادهایی برای رفع ناترازی مسکن در چند دهه گذشته مطرح و اجرایی کرده‌اند اما می‌بینیم که هر روز تقاضاهای بیشتری در بازار این کالا روی‌هم تلنبار و متاثر از چالش‌های اقتصاد کلان کشور دسترسی به مسکن سخت و سخت‌تر می‌شود.

به گزارش ایرنا، در این مدت برای جبران ناترازی پیشنهاداتی داده شده که اجرای برخی از آن‌ها بعید و برخی هم غیرمنطقی بوده است. یکی از طرح‌‎هایی که هیچ تناسب و تطابقی با سبک زندگی ایرانی ندارد، ساخت خانه‌های ۲۵ متری بود. هر چند طراح خانه‌های ۲۵ متری اصرار به اجرای این ایده خود دارد اما بارها وزارت راه و شهرسازی و شهرداری مخالفت خود را با این ایده اعلام داشته‌اند و شهرداری اعلام کرده به ساخت خانه‌های ۲۵ متری که کیفیت زندگی ایرانی‌ها را به شدت کاهش می‌دهد، مجوز و پروانه ساخت نمی‌دهد. به این ترتیب ساخت خانه‌های ۲۵ متری در حد ایده‌ای سمج باقی ماند که طراح آن هر چند وقت یک بار این ایده را رسانه‌ای می کند و هر بار هم ساخت این خانه‌های کم‌متراژ و به اصطلاح قوطی کبریتی از سوی مسئولان تکذیب و رد می‌شود.

مرتبط:

سقف کاشانه یا دستگاه پرس مستاجر؟

متهم ردیف اول بحران مسکن

از دیگر راهکارهای میانبر برای جبران کسری مسکن و افزایش سرعت ساخت و عرضه مسکن به بازار، استفاده از ظرفیت چینی‌ها برای تامین مالی پروژه‌ها و واردات تکنولوژی‌های جدید صنعتی‌سازی به کشور است. هر چند در طول سه سال گذشته بارها درباره چانه‌زنی با چینی‌ها و نهایی شدن مذاکرات با آنها سخن به میان آمد اما تاکنون پای چین به صنعت ساختمان ایران باز نشده‌است. آخرین بار رییس کمیسیون عمران مجلس اعلام کرد که اردیبهشت ماه قرار است چینی‌ها به طور رسمی وارد بازار مسکن ایران شوند اما چند ماه از این تاریخ اعلام شده گذشته و خبری از چینی‌سازی هم نیست.

ایده بعید دیگری که اتفاقا به قانون هم تبدیل شده، دولتی‌سازی قیمت مسکن بود که در قالب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها به تصویب مجلس رسید. طبق این قانون قرار بر این شد دولت به قیمت‌گذاری مسکن ورود کند و قیمت مسکن به صورت منطقه‌ای از سوی دولت اعلام شود و هیچ مشاوره املاکی هم اجازه عقد قرارداد بالاتر از قیمت‌های اعلامی دولت نداشته باشد که البته می‌دانیم با قوانین پشتیبانی از حقوق مالکانه، تحقق این قانون چیزی شبیه رویا است. نمونه‌ای از اجرای این قانون؛ ایجاد محدودیت‌ برای پلتفرم‌ها و سکوهای اینترنتی برای معاملات مسکن است و هر از گاهی این سایت‌ها و پلتفرم‌ها به جرم قیمت‌سازی در بازار مسکن با انتشار آگهی‌های جعلی و عدم نظارت‌ها بر این آگهی‌ها مسدود می‌شوند اما قیمت‌سازی‌ها در فضای مجازی کنترل نشده است. اساسا فعالان و صاحب‌نظران این حوزه معتقدند که دولت‌ها امکان قیمت‌گذاری روی کالاهای ناهمگن را ندارند و هیچ تجربه موفقی هم در این باره در دنیا وجود ندارد.

راهکار دیگری که سال‌ها است مطرح شده اما در حد همان حرف باقی مانده و در حال حاضر هم خبری از آن نیست، فروش متری مسکن در بازار سرمایه و بورس است. هر چند وقت یک بار مسئولی درباره ضرورت اجرای فروش متری مسکن در بورس حرف می‌زند و آن را راهکار خانه‌دار کردن مردم با سرمایه‌های خرد می‌داند اما خبری از اجرا نیست. البته با وضعیت ریزش‌های شاخص بورس هم بعید است که از اجرای این ایده استقبال شود.

اما از دیگر راهکارهای پاسخ به صف طویل تقاضای مسکن که تمام دولت‌ها متعهد به اجرای آن بودند اما بخش خصوصی و مردم آن را پس می‌زنند، نوسازی بافت فرسوده بوده است. طبق اعلام مدیر عامل شرکت بازآفرینی شهری؛ در حال حاضر ۷۴ هزار هکتار بافت فرسوده، ۵۹ هزار سکونت‌گاه غیررسمی و حاشیه‌ای و ۳۲ هزار بافت فرسوده تاریخی در کشور وجود دارد. همچنین در شهر تهران نیز ۴۵۰۰ هکتار واجد شرایط نوسازی است. در مجموع ۱۹ میلیون نفر ساکن بافت‌های فرسوده شهری هستند که معادل ۳۰ درصد جمعیت شهری کشور را شامل می‌شود.

هر چند دولت گذشته بسته‌های تشویقی مختلف از جمله بسته نوزده‌بندی شامل مشوق‌های شهرسازانه و پرداخت تسهیلات نوسازی، ودیعه اسکان و حمایت از شهرداری‌ها و دعوت از انبوه‌سازان و سازندگان خرد در نظر گرفت تا بتواند تقاضا برای مسکن را در دل شهر پاسخ دهد و مانند تجربه مسکن مهر نیازی به الحاق حرایم شهری و ایجاد زیرساخت‌های شهری در پروژه‌های نهضت ملی مسکن فاقد از زیرساخت‌ها نباشد اما آمارهای تشکیل پرونده برای دریافت وام بانکی نوسازی بافت فرسوده نشان می‌دهد نه مالکان خانه در بافت فرسوده و نه سازندگان تمایلی به اجرای این طرح محبوب دولتی ندارند و طرح‌های شکست خورده خاک سفید و محله سیروس مردم را از نوسازی دلسرد کرده‌است.

در امتداد ناکامی چنین طرح‌هایی چندی پیش رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرد کارمندان به طور کامل از چرخه خرید مسکن خارج شدند. به گفته «ابوالفضل نوروزی» مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن دولت سیزدهم هم از سال ۱۳۷۱ تا سال گذشته بر اساس میانگین کشوری هزینه مسکن از ۱۷ درصد سبد خانوار به ۳۵ درصد هزینه سبد خانوار رسیده‌است که این عدد برای برخی از اقشار تا بالای ۷۰ درصد هم می‌رسد. در شهر تهران هم نسبت مستأجر به مالک به ۵۱ درصد رسیده است.

تمام این اعداد نشان می‌دهند ناترازی مسکن به حدی نگران کننده رسیده و علاوه بر آثار اقتصادی، تبعات اجتماعی قابل توجهی از جمله افزایش بدمسکنی، کاهش کیفیت زندگی، بالا رفتن سن ازدواج و …را به دنبال دارد. به گفته کارشناسان این حوزه تنها راهکار کنترل ناترازی مسکن این است که مسکن را از طریق اعمال قوانین بازدارنده مالیاتی از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل کنیم تا همزمان با تقویت تولید و عرضه مناسب خانه اولی‌ها و تقاضای موثر، سرمایه‌گذاری برای احتکار مسکن، برای سودجویان و سوداگران به صرفه نباشد.