مسکن یا طلا؟

مسکن در سال۱۴۰۴ همچنان درگیر یکی از پیچیده‌ترین وضعیت‌های اقتصادی خود یعنی رکود تورمی است؛ وضعیتی که در آن افزایش قیمت‌های اسمی با کاهش توان خرید واقعی خانوارها همزمان شده و عملا بازار را به حالتی نیمه‌منجمد رسانده است.

یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار مسکن در مقطع کنونی فاصله‌گرفتن قیمت اسمی از قیمت واقعی است. در حالی که فعالان بازار از میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در بازه ۱۱۰تا۱۲۵‌میلیون تومان سخن می‌گویند و این ارقام از رشد ۱۰تا۲۰‌درصدی نسبت به ابتدای سال حکایت دارد، اما با تعدیل این قیمت‌ها براساس تورم عمومی نزدیک به ۶۰ درصدی، مشخص می‌شود که مسکن در عمل دچار کاهش قیمت واقعی شده است. این پدیده به‌وضوح نشان می‌دهد که مسکن دیگر توان همپایی با تورم را ندارد و همین مساله باعث شده خانوارها بیش از گذشته از بازار خرید حذف شوند و سرمایه‌گذاران نیز نسبت به ورود به این بازار محتاط‌تر عمل کنند.

اکنون مساله مهم در بازارها، جاماندگی قیمت مسکن نسبت ‌به سایر بازارها است. داده‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد نرخ تورم بخش مسکن حدود ۳۵‌درصد بوده در حالی که تورم عمومی کشور به نزدیکی ۶۰‌درصد رسیده است. در مقابل بازارهایی مانند طلا، سکه و ارز در بازه دو ساله اخیر رشدهایی تا حدود ۲۰۰‌درصد را تجربه کرده‌اند. این اختلاف فاحش از نگاه برخی سرمایه‌گذاران به معنای وجود ظرفیت رشد در بازار مسکن تلقی می‌شود؛ برداشتی که البته بدون توجه به شرایط تقاضا و نقدشوندگی می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

از دید برخی تحلیلگران اقتصادی، سرمایه‌گذارانی که طی دو سال گذشته از جهش قیمت طلا و ارز سودهای قابل‌توجهی کسب کرده‌اند، اکنون به‌دنبال بازاری برای تثبیت سود و حفظ ارزش دارایی‌های خود هستند. از این منظر، مسکن به‌عنوان بازاری با ماهیت بلندمدت می‌تواند گزینه‌ای مناسب تلقی شود اما این تحلیل زمانی اعتبار دارد که بازار مسکن از حداقلی از ثبات، امنیت و قابلیت نقدشوندگی برخوردار باشد

به گزارش «جهان صنعت» برخلاف تصور رایج که مسکن را همواره پناهگاه امن سرمایه می‌داند، تحولات سیاسی و امنیتی اخیر نشان داده که این بازار نیز به‌شدت از نااطمینانی تاثیر می‌پذیرد. پیامدهای جنگ ۱۲روزه و اخباری که همچنان فضای سیاسی کشور را ملتهب نگه داشته، نقش مستقیمی در تضعیف تمایل سرمایه‌گذاران به ورود به بازار مسکن داشته است. بازار ملک بیش از بسیاری از بازارهای دیگر به احساس امنیت وابسته است و در فضایی که ریسک‌های سیاسی پررنگ می‌شود، سرمایه ترجیح می‌دهد به‌سمت دارایی‌هایی حرکت کند که امکان جابه‌جایی سریع‌تری دارند.

با این حال، یکی از موضوعات مورد توجه برخی مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذاران، تبدیل دارایی‌های طلایی به مسکن است؛ انتخابی که حفظ سرمایه یا نیاز مصرفی از گزند آفات و ناایمنی‌ها یکی از مزیت‌های آن است.

گزارش «دنیای اقتصاد» از «اثر پرواز قیمت طلا» در معادلات نیمسال دوم بازار مسکن ۱۴۰۴ حاکی است که در نیمه جنوبی بازار مسکن تهران، «طلا» و همچنین «سکه» جایگزین «نیمی از پرداختی» خریداران آپارتمان برای گروهی از معامله‌گران شده است. در غیاب «نظام کارآمد تامین مالی مسکن»، هم‌اکنون «طلا» جای «وام خرید خانه» را برای خانه‌اولی‌ها گرفته است. واسطه‌های ملکی می‌گویند، همچنان بالای ۸۰ تا ۹۰درصد از معاملات خرید واحد مسکونی در تهران، دست مصرف‌کننده است با این تفاوت نسبت به پاییز که تعداد «خانه‌اولی‌ها» به پشتوانه «طلا یا سکه یا دلار»، از تبدیلی‌های آپارتمان بیشتر شده است. این گروه در عین حال، بخشی دیگر از بهای خرید خانه اول خود را با فروش خودرو و بخش کمی را نیز به صورت نقدی تامین می‌کند.

رشد ۲برابری «دارایی‌ طلایی» خانوارهایی که طی این سال‌ها برای «در امان‌ ماندن از تورم عمومی، آن هم به‌رغم سایه سنگین انتظارات تورمی در همه این سال‌ها»، در این بازار سرمایه‌گذاری‌های خرد یا قابل‌توجه انجام داده بودند، اکنون هم «ابزاری» برای خانه‌دارشدن آنها شده و هم به «سپر» جنگی بازار معاملات مسکن در برابر «رکود مختص دوره‌های آستانه جنگ» تبدیل شده است.

و اما درباره تاثیر بازارها با یکدیگر باید گفت تکاپوی خریداران در بازار معاملات مسکن تهران، اثر مستقیم بر روند قیمت گذاشته است. به گزارش دنیای اقتصاد، طی ۱۰ روز نخست بهمن‌ماه، شاخص مسکن با ۹ درصد افزایش نسبت به میانگین دی، به ۱۲۶‌میلیون تومان در مترمربع رسید. به این ترتیب، میانگین قیمت پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان طی همه روزهای گذشته از زمستان، با سرعت حدود ۳ برابر نیمه اول سال، رو به افزایش بوده است.

در این فضا، شتاب قیمت مسکن در زمستان می‌تواند سه علت داشته باشد. علت اول، همان «ورود خریدار مصرفی به پشتوانه طلای جهش‌یافته» است. علت دوم، اثر غیرهم‌جهت عرضه‌کننده‌ها است؛ در شرایطی که تنور معاملات خرید مسکن هر چند به صورت موقت گرم شده، فروشنده در بازار حضور جدی ندارد و در واکنش به تغییر قیمت در حال صبوری برای فروش است. علت سوم اما همچنان که اشاره شد به رابطه قیمت بازارهای دارایی و جاماندگی ۲ساله قیمت مسکن در کورس قیمت‌ها مربوط می‌شود.