سرنوشت مسکن

بازار مسکن تا پایان سال تحت‌تاثیر هشت عامل خواهد بود؛ «نقدینگی»، «انتظارات تورمی»، «تورم عمومی»، «رکود عرضه خانه»، «بورس تهران»، «بازار ارز»، «هزینه ساخت» و «ریسک غیراقتصادی»

از بین عوامل داخلی مانند رکود تولید مسکن و هزینه ساخت و عوامل خارجی مثل نرخ ارز، آنچه نقش موتور تورم مسکن را بازی می‌کند رشد نقدینگی است.

به گزارش دنیای اقتصاد، بازار معاملات مسکن شهر تهران در بهار امسال تورم ملکی ۱۲‌درصدی را تجربه کرد یعنی متوسط قیمت واحدهای مسکونی در پایتخت در فاصله ابتدای ۱۴۰۱ تا خرداد، بیش از ۱۰‌درصد افزایش یافت. این صعود برخلاف نزول بهار سال گذشته بود.

پارسال متوسط قیمت مسکن در تهران در فاصله ابتدا تا انتهای بهار ۱۴۰۰ به میزان نزدیک به ۳‌درصد افت کرد. به عبارتی واضح‌تر پارسال بازار مسکن در فاز افتِ بعد از جهش قرار گرفت؛ جهشی که سه سال ۹۷، ۹۸ و ۹۹ اتفاق افتاد.

امسال اما دست کم طی فصل اول ۱۴۰۱، بازار نه جهشی بوده و نه پساجهشی. جهش نبود چون در بهار سال‌های جهش، قیمت آپارتمان بیش از ۲۰ تا ۳۰‌درصد افزایش پیدا می‌کرد. پساجهش هم نبود چون، خبری از کاهش قیمت نبود.

نبض معاملات مسکن از دید کارشناسان این حوزه در حال حاضر وضعیت طبیعی ندارد چون متقاضیان اصلی که همان خریداران مصرفی هستند، به دلیل امواج جهش قیمت، بیرون از بازار ملک قرار گرفته‌‌‌اند. این رکود ملکی برای پایان گرفتن و شکل‌‌‌گیری رونق پایدار معاملات مسکن نیازمند تعدیل قیمت مسکن تا سطح متعارف است تا قدرت خرید مصرفی به تدریج احیا شود.

نقدینگی و بخش مسکن

«تیمور رحمانی» اقتصاددان اخیرا مطالعاتی انجام داده است که نشان می‌دهد، طی سه دهه گذشته میانگین رشد سالانه نقدینگی (۳/ ۲۸‌درصد) اندکی بیشتر از میانگین رشد سالانه قیمت مسکن (۹/ ۲۷‌درصد) بوده است. در طول این سال‌ها، رشد نقدینگی، رشد قیمت مسکن را در پی داشته است و بالعکس.  البته دوره چهار سال گذشته، تورم مسکن همواره از رشد نقدینگی جلوتر بوده است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در فاصله اردیبهشت ۹۴ – دوره ثبات قیمت مسکن- تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۱ درست ۷/ ۸ برابر شد. حجم نقدینگی اما ۱/ ۶ برابر شده است.

در این شرایط دولتی‌ها از کنترل افسارگسیختگی نقدینگی سخن می‌گویند. به گزارش سیزدهم تیرماه ایرنا  مجموعه سیاست‌های دولت و بانک مرکزی باعث شد برای نخستین بار پس از ۹ سال رشد ماهانه نقدینگی در فروردین امسال منفی شود.

بانک مرکزی اخیرا اعلام داشته حجم نقدینگی در پایان اردیبهشت‌ امسال به چهار هزار و ۹۴۳ تریلیون تومان اوج گرفته که نسبت به ابتدای سال جاری خورشیدی حدود ۱۱۱ تریلیون تومان افزایش نشان می‌دهد. با این حال تاکید دولت بر مهار نقدینیگ می‌گوید که با توجه به همپیوندی این شاخص با تورم مسکن، می‌توان به روندهای نزولی امیدوار بود.

غیرمصرف‌کننده‌هایی که قیمت ملک را بالا می‌برند و نگاه‌ها به مذاکرات هسته‌ای

طی سه، چهار سال گذشته، بازیگر اصلی در صحنه معاملات مسکن، خریداران مصرفی نبوده‌اند. سال گذشته، شوک کاهشی بر اثر امیدواری به مذاکرات برجامی و به تبع آن تغییرات مربوط به انتظارات باعث افت قیمت و حتی فروشنده در بازار مسکن ۱۴۰۰ زیاد هم شد.

در این دوره کاهش میل به خرید سرمایه‌‌‌ای و فروش واحدهای مسکونیِ از قبل سرمایه‌گذاری شده به افت قیمت واقعی منجر شد.

تاثیر تولید بر قیمت مسکن

بازار تولید (عرضه) مسکن از اوایل نیمه دوم دهه ۹۰ با رکود سنگین آن هم به شکل تصاعدی روبه‌رو شد. تیراژ ساخت خانه در تهران و اغلب شهرهای کشور طی ۵ سال گذشته به طور میانگین معادل حدود نصف سال‌های قبل شد.

رکود ساخت باعث کاهش عرضه خانه‌‌‌های نوساز در بازار معاملات ملک شد. در این میان، خریدهای سرمایه‌‌‌ای با چراغ سبز مالیاتی از طرف دولت به انجماد بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی در بازار و محرومیت متقاضیان حاضر در بازار از عرضه این واحدها منجر شد.

دولت در طول این دوره با چشم‌‌‌بستن به مالیات سالانه ملکی به عنوان ابزار تیز و برنده برای مهار جریان ملاکی در بازار کشوری، اجازه داد خانه‌‌‌های خریداری شده، بلااستفاده نگهداری شود.

این در حالی است که همگان می‌دانند تحقق حتی بخشی از وعده‌های مسکنی دولت رئیسی و سرازیر شدن واحدهای احتکاری به بازار تا چه حد می‌تواند بر بخش عرضه تاثیر بگذارد.

تاثیر بورس بر مسکن

بازار مسکن همان‌طور که در سال ۹۷ و بخشی از ۹۸، تحت‌تاثیر شوک ارزی قرار گرفت، در نیمه دوم ۹۸ و ۵ ماه اول ۹۹ نیز به شدت تحت‌تاثیر بورس تهران بود.

هیجان بورس‌‌‌بازان در آن دوران و حتی بعد از ریزش بورس در نیمه دوم ۹۰، یکی از عوامل اصلی در تشدید دوره جهش قیمت ملک بود.

در بهار امسال نیز جنبه دیگری از تاثیر بازار سرمایه بر بازار مسکن را شاهد بودیم. فعالان بورسی به خاطر تجربه‌‌‌ای که در دوره قبلی رونق و رکود بورس تهران (۹۷ تا ۹۹) داشتند، در ماه‌‌‌های اخیر به مسکن توجه کردند.

ریسک صفر بازار مسکن در مقایسه با ریسک‌های بورس، تقاضای سرمایه‌‌‌ای را به سمت خود جلب می‌کند. البته که اگر دولت سراغ مالیات سالانه می‌‌‌رفت، بازار مسکن برای خریدهای غیرمصرفی ناامن می‌‌‌شد. اما آنچه در حال حاضر مطرح است، نقش ثروت انباشته بورسی‌‌‌ها از سال‌های اخیر بر حرکت سرمایه‌‌‌ها به بازار ملک است.

دلار یا مسکن ؟

اکنون بسیاری جهت حفظ ارزش واقعی دارایی خود در برابر تورم عمومی، ورود یا حضور در بازار دلار را ریسک‌‌‌دار می‌‌‌دانند. چرا که همان احتمال پایین به احیای برجام اگر تحقق پیدا کند، احتمال بالایی برای ریزش نرخ دلار وجود دارد.

بنابراین، متقاضیان سرمایه‌گذاری آن هم در مقطع فعلی که انتظارات تورمی در سطح بالایی وجود دارد، بین مسکن و دلار، اولی را برگزیده‌‌‌اند.

پیامد رشد هزینه ساخت

طی ماه‌‌‌های اخیر سهم واحدهای مسکونی نوساز در معاملات مسکن به پایین‌‌‌ترین سطح تاریخی خود رسید. این کاهش شدید سهم واحدهای نوساز به خاطر چند مساله است که شاید مهم‌ترین آن، سردرگمی سازنده‌‌‌ها نسبت به چگونگی محاسبه قیمت تمام‌شده ساخت و قیمت فروش در آینده است.

روند رشد قیمت مصالح ساختمانی و سطح بالای قیمت زمین باعث شده سازنده مسکن در مواجهه با نبود قدرت خرید مسکن در بازار ملک نتواند قیمت فروش در آینده (بعد از ساخت‌وساز ۱۴۰۱) را برای خود برآورد کند.

رشد بیشتر قیمت مصالح ساختمانی، کار را سخت‌‌‌تر خواهد کرد. این مساله تورم ساخت، خود عاملی برای تمدید رکود ساخت مسکن شده است که در نهایت بر «انتقال فشار تقاضا بر قیمت» می‌تواند موثر باشد.

چه خواهد شد؟

نیروی هشتم موثر بر قیمت مسکن در حال حاضر، متغیری است که اگر امکان حضور پیدا کند، بر مجموع هفت نیروی دیگر یعنی «نقدینگی»، «انتظارات تورمی»، «تورم عمومی»، «رکود عرضه خانه»، «بورس تهران»، «بازار ارز»، «هزینه ساخت»  اثرگذار خواهد بود.

به گزارش ایران مامن، این یعنی حاکمیت بتواند شرایطی نرمال را بعد از جراحی اقتصادی بر جامعه حاکم کند و همزمان مذاکرات هسته‌ای را را به سرانجام مشخصی برساند و کشور را از وضعیت تحریمی عبور دهد.

در این صورت، بازار مسکن که همانند سایر بازارها از سال ۹۷ از تعادل خارج شده به مسیری باثبات گام خواهد گذاشت و بسیاری تکلیف خود را در این بازار خواهند دانست.